تعاونی مسکن خدمات موتوری شهرداری تهران

تعاونی مسکن خدمات موتوری شهرداری تهران

نسل هزاره هوشمند

پروژه حکیم از شروع تا به امروز
در اواخر سال 1386 با توجه به تورم و گرانی بی‎سابقه در قیمت مسکن و انگیزه ساخت مسکن با قیمتهای ارزان با توجه به درخواست‎های فراوان کارکنان جهت تأمین مسکن و با مطالعه چندین پروژه در این خصوص زمینی به‎ مساحت 96184 متر مربع واقع در بزرگراه حکیم - چهارراه تعاون در یک موقعیت مناسب از نظر دسترسی و آبادانی که مالک آن شهرداری تهران بود مورد توجه مدیریت محترم سازمان و هیئت مدیره قرار گرفت. با خواست و تشویق مسئولین مطالعات اولیه آغاز و ضمن پیگیری مشخص گردید که این زمین دارای کاربری تجهیزات خدمات شهری و فضای سبز بوده و بررسی‎ها نشان داد با تلاش و پیگیری و با تغییر کاربری به مسکونی امکان مسکن دار نمودن کارکنان در این زمین وجود دارد با توجه به قیمتهای محاسبه شده که در زمان خود بسیار مناسب بوده و استعداد پروژه جهت حرکتهای بهتر در راستای تأمین مسکن اقشار خارج از مجموعه سازمان خدمات موتوری امیدواری برای رسیدن به این هدف مقدس و دستورات شهردار محترم تهران و ستاد ساماندهی مسکن کارکنان شهرداری، هیئت مدیره را به سوی فراخوانی و ایجاد این پروژه کشانید و بمنظور رسیدن به قیمتهای مناسب در زمینه ساخت، تفکرات و تمهیدات بسیاری صورت گرفت که معلوم شد میتوان معمای ساخت مسکن ارزان را بدون اینکه از کیفیت و امکانات آن کاسته شود مشروط بر ثابت بودن روشی معین و پشتیبانی اعضاء به اتمام رسانید. با جمع بندی آراء و اخذ تصمیم به دلیل اینکه زمین مناسب و روش ساخت منطقی، مطمئن و ارزان را یافته بودیم در خصوص انتشار اطلاعیه با ذکر درج مبالغ واریزی قیمتهای تمام شده اقدام نموده و اطلاعیه صادره در مورخه 15/12/86 جهت واریز اولیه صادر گردید . صبح روز مورخه 19/12/86 تنها چند روز پس از انتشار اطلاعیه دفتر تعاونی مملو از متقاضیان پروژه بود ودر بین ایشان افرادی بودند که حتی خواستار 2 الی 3 واحد بودند که البته با ممانعت تعاونی روبرو شدند. در روزهای بعد تعاونی از اول وقت اداری تا ساعتها پس از اتمام وقت اداری پاسخگوی متقاضیانی از تمامی نیروهای شهرداری تهران در کل سه سازمان (خدمات موتوری، بازیافت، میادین) به تعداد روزانه 60 الی 80 نفر بود و فشار و ازدحام جمعیت بواسطه درخواست ثبت نام بقدری بود که از عدد 1700 نفر مربوط به سه سازمان فراتر رفته و به مرز 2000 نفر رسید و همواره ادامه داشت بصورتی که با صلاحدید مسئولین وقت برنامه‎ریزی برای کل زمین قطعی و ثبت نام افراد در مرز 2200 نفر بخاطر نگرانی از عدم مؤفقیت در دریافت مجوزها و ثبات قیمتها جلوگیری شد و عده کثیری از متقاضیان با ناراحتی به خاطر ثبت نام نشدن در پروژه تعاونی را ترک نمودند، بیاد داشته باشیم که این وقایع همزمان با تورم بی سابقه مسکن بود ودر منطقه پروژه قیمت یک متر آپارتمان مناسب 1،800،000تومان تا 5/2 میلیون تومان به فراخور حال امکانات در نوسان بود و البته قیمت زمین خریداری شده به صورت شرایط تعاونی و با تخفیف 50 درصدی از سوی شهردار تهران جهت کارکنان در طول مدت 2 الی 3 سال راضی کننده بود ودر موقع خود در هیچ یک از شهرهای کشور چنین قیمتی با توجه به مشخصات وجود نداشت و در حال حاضر هم با مشخصات و مقایسه ای که به عرض می رسد وجود ندارد باجمع شدن هزينه زمين ، پرو‍ژه بصورت رسمي به تعاوني انتقال يافت و همزمان با فعاليت در شهرداري و كميسيون ماده 5 و دهها ادارات مرتبط و پشت سر گذاشتن كميسيونها متعدد پروانه در مورخ 27/12/87 اخذ گرديد .
البته در مورخ 20/01/88 بعد از دريافت پروانه ساخت مراسم كلنگ زني با شركت تعداد كثيري از اعضاء محترم و جناب آقاي مهندس سليمي مديريت وقت سازمان خدمات موتوري و مسئولين محترم شهرداري تهران و منطقه بدست شهردار محترم و محبوب تهران جناب آقاي دكتر قاليباف صورت پذيرفت و در حقيقت عمليات پيگيري و شناسايي جهت انتخاب مشاورين طراح آغاز گرديد و پس از دو ماه بررسي و مطالعه در نهايت قرارداد با شركت مشاورين طراح سارا درسا جهت طراحي و تهيه نقشه سايت پلانها انعقاد گرديد با جمع پرداختيهاي گوناگون در قالب عوارض ، حقوق دولتي ، هزينه هاي زمين ، نقشه جات ، مشاور و ناظر قيمت هر متر مربع زمین از عدد 225 هزار تومان به 850 هزار تومان تغيير يافت كه اين بخاطر مخارج بيشتر در كل زمين كه داراي كاربري مسكوني بود و تعاوني طي استقبال كاركنان وادار به برنامه ريزي در كل زمين به تعداد2640 واحد گرديد،يك اجبار بود واز سويي ساختمانها از5 طبقه درسایت جنوبی و4 طبقه در سایت شمالی به 5 طبقه مسکونی در کل زمین تغيير يافتند كه بديهي است امكان ساخت آپارتمان در بلوكهاي 5 طبقه مسكوني آنهم بصورت مفيد و با احتساب ساخت تمامي فضاهاي مشاع از قبيل پاركينگ انباري – راهروها ، آسانسورها و محوطه هاي قابل تأمين و غيره كمتر از 380 هزار تومان با هر روشي وجود نداشت و تمامي سرانه ها شامل تجاري مستقل و غير مستقل و ورزشي در كل زمين گسترده شد كه بسيار ارزشمندتر از طرح قبل بود پس از دريافت مجوزها بر اساس نقشه جاتي كه با توجه به استقبال اعضاء و نظر اعضاء هيئت مديره و تأمين بخشي از هزينه هاي ساخت درخواست گرديد كه طبقات از 5 به 6 افزايش يابد و متراژهاي گوناگون با تعدادمعين انجام گرديدو تعاوني اقدام به انعقادقراردادبا پيمانكار خاكبرداري درفازاول مورخ15/04/89 و قرارداد بعد با پيمانكارساخت در مورخه 20/06/89 به متراژ 15000 مترمربع خاكبرداري شده به تعداد 688 واحد مسكوني عمليات ساخت انجام يافت لازم بذكر است تمامي كارهاي انجام يافته درجهت تثبيت وعده هاي شفاهي مسئولين محترم شهرداري در خصوص 1- پذيرش طبقه ششم پروژه ، تجاري مستقل ، بخشودگي عوارض دریافت وام ده ميليون توماني بانك شهر بوده و باستحضار اعضاء محترم ميرساند كه عمليات ساخت و ساز به علت عدم نقدينگي و محقق نمودن وعده هاي داده شده بر اساس نظر هيئت مديره كُندتر از پيشرفت واقعي خود انجام می‎گردد كه اين عمل خود با عكس العمل مثبت مسئولين امر روبرو گردید و تلاشها در رابطه با تأييد صورتجلسه ها نشانگر مثبت بودن اين فعاليت مي باشد همزمان تعاوني بخاطر چند اتفاق پي در پي بشرح زير دچار شرايط نامطلوب و سختي گرديد كه روند از پيش تعيين شده را با مشكل بیشترمواجه نمود.
1- همزمان با بررسي ليست اعضاء تعاونيها توسط ستاد مسكن شهرداري و مشخص شدن افراد جهت عضو بودن در ديگر تعاونيهاي شهرداري طي ليستي به تعاوني مسكن ابلاغ و تعدادي از اعضاء كه در دو تعاوني مسكن عضو بوده اند با ايجاد شبهه كه در يكي از تعاونيها ممكن است پولمان از بين برود بسوي تعاوني مراجعه و خواهان استرداد پولشان بودند ودر نتيجه تعاوني بخاطر جلوگيري از چنين فضاي نامناسب با وجود پرداخت وجه زمين به فروشنده مجبور به استرداد سهم عضويت آنان به تعداد 70 نفر (از محل وجوه واريزي ديگر اعضاء) گرديد و در مجموع هيئت مديره همه روزه درگير نوعي فعاليت انحرافي و غير قابل پيش بيني و پر حرف و حديث همراه با شكايت و توصيه‎هاي گوناگون شد كه اين موضوع توان هيئت مديره را بصورت فرسايشي بخاطر جر و بحث و پاسخگويي به دواير يا سازمانهاي مختلف پائين آورد.
2- همزمان با اتفاقات فوق فروكش نمودن تب تورم مسكن و سير نزولي قيمت‌ آن بدلايل متعدد و مختص به خود نيز تعدادي ديگر از اعضاء را كه اغلب مشكل مسكن نداشته و به قصد سرمايه گذاري كوتاه مدت جاي اعضاء فاقد مسكن را در تعاوني پر نموده بودند روانه تعاوني و مطالبه فروش زمين تعاوني را نمودند در اين خصوص قوانين تعاون اظهار مي‎دارد خروج عضو از تعاوني اختياري است مگر اينكه ضرري به حال تعاوني داشته باشد.
3- عدم واريزي هزينه‎هاي زمین توسط عده‎اي و باقيماندن در مرحله وجه زمين به دلايل گفته شده از سويي تغييرات در مسئولين، تا استقرار كامل ايشان و تفاوت بينش، به علت بروز احساس بدبيني و تغيير رويه توسط برخي از اعضاء و رواج اين تصور كه تعاوني در اين شرايط قادر به ادامه كار و راه نمي‎باشد نيز يكي ديگر از مشكلات غير قابل پيش بيني تعاوني بود. در مجموع شرايطي كه بدلايل فوق در مقابل تعاوني بوجود آمده نتايج ذيل را در برداشت.
1- پرداخت مبلغ 5،000،000،000 ریال از هزينه‎هاي عوارض و زمین به اعضايي كه به اشكال گوناگون اعم از انصراف، و غيره گردش کار تعاونی را تحت تأثير قرار داده است.
2- عدم واريز هزينه‎هاي زمين وعوارض توسط حدود860 نفر به‎مبلغ 000،381،25،596ریال و پرداخت عوارض مسكوني اين تعاوني را دچار مشكل نموده است.
3- كمبود نقدينگي بدلايل فوق و وارد آمدن بيشترين فشار و استرس به هيئت مديره از اين طريق، تعاوني را وادار نمود تا شدت عمليات ساخت را كاهش داده و با كمترين وجه موجود در تعاوني بيشترين كار ممكن را انجام دهد اين در حالي است كه زمان را نمي‎توان متوقف نمود
4-‎ مجموعه اتفاقات و شرايطي كه براي تعاوني بوجود آمد « منجر به كندي روند ساخت و ساز گرديد و باعث شد بستري براي نگاه‎هاي منفي و اختراع شايعات گوناگون توسط افراد فراهم آيد با گزارشات گوناگون كه توسط معدودي از افراد در راستاي فشار به تعاوني بخاطر فروش زمين صورت مي‎گرفت، نگاه‎هاي منفي و شايعات اختراع شده پر رنگ تر و هيأت مديره روز بروز در تنگنا و فشار روحي و رواني و جسمي شديد قرار گرفت، كه البته چاره‎اي جز تحمل و مديريت بر اين بحران پيش بيني نشده وجود نداشت فعاليت همه جانبه بخاطر فروش زمین، ساخت، دريافت وامهاي گوناگون از جمله: وامهاي خارجي، بانك شهر، بانك مسكن مهر، خريد تجهيزات، خريد مصالح ساخت مسكن همزمان با شروع عمليات ساخت فاز اول ، بحران مالي آغاز شد و هر يك بنا به عللي و كسر مدارك يا شرايطي تاكنون به طول انجاميد، در شرايط تنگناي مالي با توجه به اينكه براي ساخت پروژه، روش كاري معين و منحصر بفردي وجود داشت، پيشرفت عمليات ساخت در مرحله فوندانسيون،ستونها و ديوارهاي حائل در طبقات منفي كه فوق‎العاده تخصصي و از نظر عموم قابل رؤيت هم نمي‎باشد به همراه تجهيز كارگاه از سوي پيمانكار به ميزان 30% پيشرفت فيزيكي در يك فاز از پروژه مورد قبول قرار گرفت كه با توجه به عدم تكميل واريزي اوليه توسط اعضاء ، كاري انجام نشدني بود، لذا با مراجعات مكرر و بيان شرايط، توسط هيئت مديره و مدير عامل و با توجه به محرز بودن پروژه و حجم عظيم آن و كار انجام يافته شرايط براي دريافت وام محيا بوده است که می بایست درمجمع به تائید برسد. خداي بزرگ ياري دهنده و پشت و پناه كساني است كه در راه او و با ياد او گام بر ميدارند . اورا سپاس ميداريم كه همانند گذشته باري ديگر آبروي ما را حفظ و مقرر فرمود اين كشتي نيز به ساحل نجات برسد .
پروژه حکیم تا به امروز
امروز مورخه 15/10/89 تا پايان مهلت ساخت سايت اجرا شده و ديگر سايتهاي در انتظار اجرا و فراهم نمودن وجوه نقدي از سوي بانكها و مؤسسات، پروژه حكيم بدلايل پيش گفته مدتي بيش از 8 ماه از برنامه زماني خود عقب است. اين تأخير با توجه به دریافت وام و واريزهاي تاخير شده توسط اعضاء مي‎بايد با ازدياد نيروهاي كاري و تجهيزات مربوطه و در اختيار قرار دادن مصالح مورد نياز جبران گردد.
خوشبختانه در خصوص بخش تجاري موافقت اوليه از مسئولين شهرداري اخذ گرديده و پس از پيگيريهای لازم و واريز عوارض، پروانه تجاری اخذ خواهد شد و به مرور با تكميل واحدهاي تجاري فروش آن از طریق سازمان فروش انجام خواهد شد كه به حيث رفاهي و تأمين هزينه‎هاي ساخت و تهيه مايحتاج مشكلي براي اعضاء وجود نداشته باشد.
روش ساخت پروژه حکیم
در ساخت پروژه‎هاي بالاي 30000 متر مربع زير بنا نياز است مسئوليت اجرا به شركتهاي حقوقي كه داراي مجوز ساخت و ساز مي‎باشند واگذار شود. با توجه به روشي كه هر كارفرما اتخاذ مي‎نمايد واگذاري اجرا به شركتهاي مجري مي‎تواند واقعي بوده و يا اينكه صرفاً بخاطر تشريفات حقوقي بصورت مجازي و گذر از مراحل قانوني باشد در هر حالت بمنظور انجام امر فوق در حالت واقعي مي‎بايد هزينه‎هاي مجري را پرداخت و همچنين ابتكار عمل اجرا را به وي واگذار نمود و در صورتيكه واگذاري كار به شركت مجري بصورت مجازي انجام پذيرد هزينه‎هايي را به ازاي هر متر مربع زير بنا نيز مي‎بايست پرداخت نمود.
تعاوني با توجه به تجربيات چند ساله و استفاده از مهندسين مجرب بخاطر حذف هزينه‎هاي مجري و سپس پيمانكاران كلي يا جزئي بعدي و با دردست داشتن ابتكار ساخت و كنترل هزينه‎ها و امور اقدام به ساخت و ساز نمود كه كليه مسئولين آن متشكل از عوامل و مسئولين تعاوني مي‎باشند و به اين ترتيب در هر صورت ابتكار عمل ساخت و ساز در يد و اختيار مسئولين تعاوني قرار گرفت تا در طول دوره ساخت و مواجه شدن با بحرانهاي مالي دچار بحرانهاي قانوني و درگيريهاي ديگر نگردد. در شركت تعاوني فوق كه عمليات ساخت و ساز پروژه حكيم را در دست دارد نیاز است بصورت تمام وقت فعاليتهايي را که تاکنون دردست انجام بوده را همچنان با تکمیل آن به انجام برساند. خلاصه آن بشرح زير است:
• 1- استخدام نيروهاي كاري در سطوح مختلف مهارتي و رشته هاي مختلف ساختماني و مهندسي در حد مورد نياز تا اتمام پروژه .
• 2- تعيين حقوق ، امور بيمه ، ماليات و كليه امور مربوط به قوانين كار تا مرحله تسويه حساب با كاركنان
• 3- امور اداري، شامل پيگيريهاي اداري در خصوص اجراي پروژه و امور كاركنان در ادارات مختلف، اتفاقات و سوانح.
• 4- استعلام، خريد، حمل و تحويل كالا و مصالح و ماشين آلات مورد نياز پروژه.
• 5- امور مالي در خصوص ثبت و ضبط اسناد مربوط به مخارج و هزينه هاي، انبار داري، ترازهاي مالي، پرداخت حقوق واضافه كاري كاركنان و امور مرتبط تا تسويه حساب قطعي.
• 6- مديريت بر تهيه سيمان و آهن آلات در خصوص استعلام و عقد قراردادهاي خريد، حمل و تحويل به موقع .
• 7- دفتر فني كه در خصوص كنترل نقشه جات معماري ، سازه ، تأسيسات ، رفع معايب و اشكالات اجرايي ، تهيه نقشه جات تكميلي و يا تغييرات آنها.
• 8- كنترل پروژه كه در خصوص متره و برآورد ابتدايي ، متره و برآورد حقيقي ، متره و برآوردهاي انجام شده، زمان بندي ، كنترل كارها در راستاي ترازهاي زماني و مالي
• 9- خريد هاي خارج كه در جهت منافع اعضاء و پروژه ، اقلامي كه مقرون به صرفه تر از تهيه آن در كشور است .كه اين مهم از اكنون به بعد صورت مي پذيرد.
• 10- انعقاد قراردادهاي مهم با تصميم گيريهاي مهم توسط هيئت مديره و رفع و رجوع مشكلات اجرائي و صورتجلسات با شرحي كه گفته شد.
اقدامات اقتصادي زير جهت اجراي پروژه انجام پذيرفته و يا در حال انجام است:
• 1- حذف هرگونه پيمانكار و يا مجري بخاطر صرفه جويي در هزينه هاي ساخت به ميزان سود مجري يا پيمانكار
• 2- استخدام كارگران و مهندسان و ديگر نيروهاي كاري و مرتبط نمودن آنها با كارهاي مربوطه و نظارت مستقيم و همه جانبه.
• 3- حذف هرگونه واسطه مستقيم و غير مستقيم در راستاي تهيه مصالح ، مايحتاج و صرفه جويي در هزينه‎ها.
• 4- كنترل پروژه و برنامه ريزي كاري در راستاي بدست آوردن بهترين كيفيت و كمترين قيمت در اجراي كار، بديهي است اتخاذ روش اجرايي پروژه و توليد مايحتاج اصلي و تجهيز پروژه به ماشين آلات و انتخاب روشهاي نوين نياز به آگاهي، مديريت، مراقبت ، حراست و پشتكار قوي و دائمي دارد تا بتوان از تمامي امكانات در راستاي تأمين مسكن اعضاء استفاده نمود و مسلم است كه با وجود تمامي شرايط چنانچه چرخ پولي پروژه لنگ باشد، پيشرفت چشمگيري انجام نخواهد پذيرفت.
تا به امروز تمامي امكانات بالقوه و بالفعلي كه در پروژه ايجاد گرديده است به علت عدم وجود نقدينگي با كمترين ظرفيت كاري مشغول بكار بوده اند و انشاء ا... با پشتيباني همه اعضاء و مسئولين محترم اين امكانات با تمام توان در خدمت ساخت و ساز و تحويل پروژه مورد استفاده قرار گيرد.
لازم بذکراست تمامی کارهای انجام یافته درجهت بالا بردن ارزش افزوده ومنافع عموم اعضاء(2100نفر)بوده وشرایط برای فروش کلی یاجزئی براساس قیمت واقعی باتوجه به ایجادوتلاش جهت افزایش امتیازهای بالقوه درکل پروژه محیا شده است. لذا اميد است اعضاء محترم كه تاكنون به هر دليل كسر واريزي داشته اند اقدام به جبران و حمايت از تعاوني نمايند.
اعضای هیئت مدیره
اعضاي هيئت مديره رئيس هيئت مديره : حسين آزادواري نايب رئيس هيأت مديره: عليرضا كرمي مدير عامل : محسن غلامپور دهسري دبير هيئت مديره : حميد صالحي مطلق عضو هيئت مديره: قاسم اميري بازرس شركت : حميدرضا شهسوار

راه‌های ارتباطی:
• آدرس دفتر تعاونيتهران - حكيم غرب بعد از چهار راه تعاون - نبش بوستان انديشه - پروژه حكيم تعاوني مسكن شماره 2 كاركنان سازمان خدمات موتوري شهرداري تهران
• تلفن : 44131122
• پست الكترونيكي:info@tavonimaskan2.com